5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 12. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği m. 20 uyarınca yabancı yatırımcılara sağlanan istisnai vatandaşlık hakkı, gayrimenkul yatırımlarında en çok tercih edilen yoldur. Ancak Merkez Bankası döviz prosedürleri ve tapu uygunluk incelemeleri teknik hukuki takip gerektirir.
5901 Sayılı Kanun ve İstisnai Vatandaşlık Şartları
Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20. maddesi kapsamında en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında taşınmaz satın alan ve tapu kayıtlarına üç yıl satılmayacağı şerhi koyduran yabancılar, Cumhurbaşkanı Kararı ile Türk vatandaşlığını istisnai olarak kazanabilirler.
Satın alınacak gayrimenkul konut, iş yeri, arsa veya kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulmuş nitelikte olabilir. Birden fazla taşınmazın toplam değerinin 400.000 USD tutarını bulması da kanunen mümkündür.
Yönetmelik Madde 20/2-b
En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilen yabancılar istisnai olarak vatandaşlık kazanabilir.
Döviz Alım Belgesi (DAB) ve SPK Değerleme Raporu
Gayrimenkul alımında en kritik iki teknik aşama bulunmaktadır:
1. Döviz Alım Belgesi (DAB): Taşınmazın bedeli olan döviz, alıcı tarafından Türkiye'de faaliyet gösteren bir banka aracılığıyla Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'na (TCMB) satılmalı ve bu satış sonucunda banka tarafından DAB düzenlenmelidir. Satış bedeli satıcıya Türk Lirası olarak ödenmelidir.
2. Değerleme Raporu: SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından hazırlanan değerleme raporunda mülkün piyasa değerinin en az 400.000 USD olduğu teyit edilmelidir.
Tapu Sicilinde 3 Yıl Satılmama Taahhüdü ve İpotek Durumu
Satış işlemi esnasında Tapu Müdürlüğü nezdinde taşınmazın kaydına 'Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20 nci maddesi kapsamında 3 yıl süreyle satılmayacağı' şerhi işletilir.
Gayrimenkulün geçmişte bir yabancı adına kayıtlı olmaması, vatandaşlık kazanmış bir yabancıdan satın alınmaması ve üzerinde haciz veya ipotek yükü bulunmaması şarttır.
Eski Malik Kontrolü Kuralı
Satın alınacak taşınmazın son 3 yıl içinde herhangi bir yabancı gerçek kişi adına tescil edilmemiş olması zorunludur. Aksi halde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı uygunluk belgesi düzenlememektedir.
Uygunluk Belgesi ve Özel Yatırımcı İkamet İzni (6458 m. 31/j)
Tapu devrinin ardından Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi tarafından 'Uygunluk Belgesi' tanzim edilir.
Uygunluk belgesini müteakip yatırımcı adına 6458 sayılı Kanun’un 31/1-j maddesi uyarınca Özel Kısa Dönem İkamet İzni alınır. Bu ikamet izni, vatandaşlık başvurusunun kabulü için yasal bir ön şarttır.
Eş ve 18 Yaşından Küçük Çocukların Sürece Dahil Edilmesi
Ana yatırımcının vatandaşlık başvurusu kapsamına yasal eşi ile başvuru tarihinde 18 yaşını doldurmamış tüm müşterek çocukları ilave bir yatırım yapılmasına gerek kalmaksızın dahil edilir.
Gerekli olan doğum belgeleri, evlilik cüzdanı ve adli sicil kayıtlarının menşe ülkeden apostilli olarak getirilmesi ve noter onaylı tercümesi sağlanmalıdır.
Sonuç
Gayrimenkul yatırımı ile Türk vatandaşlığı kazanımı, bürokratik aşamaları çok sıkı denetlenen ve tek bir usul hatasında yatırımcının hak kaybına uğrayabildiği hassas bir süreçtir.
Lexor Hukuk Bürosu, gayrimenkulün tapu takyidat araştırmasından DAB tanzimine, uygunluk belgesinden Türk kimlik kartlarının teslimine kadar olan tüm süreci vekaletname ile anahtar teslim yürütmektedir.
Bu içerik yürürlükteki mevzuat çerçevesinde genel bilgi vermektedir. Mevzuat değişiklikleri ve döviz kurlarına göre güncel hukuki değerlendirme yapılması önerilir.